для покупателя и риелтора
Какие могут быть риски при покупке квартиры
Рассмотрим 15 самых важных рисков. Узнаете как избежать распространенных ошибок и как проверить недвижимость онлайн, не выходя из дома.
Покупка квартиры на вторичном рынке содержит в себе много плюсов - дом построен и сдан, инфраструктура развита, район обжит. Но рисков при покупке вторичной недвижимости даже больше, чем в случае с новостройками.
Важно знать!
То, что ваш объект прошел регистрацию в Росреестре не дает гарантию, что квартиру не могут оспорить в суде! Проверка объекта недвижимости - это только половина действий по обеспечению безопасности сделки! Не менее важным фактором является и проверка собственника квартиры! Помните, при покупке квартиры в сделках больше всего рискует сам покупатель!
В основном такое получается из-за нехватки знаний в области недвижимости. Покупатели при поиске в интернете натыкаются только на банальные советы по поводу проверки покупаемой квартиры, которые вряд ли помогут, если нарваться на мошенников.
При получении ипотеки, банки проверяют квартиры только на факт возможной успешной перепродажи, в случае если клиент не оплачивает ипотеку. При этом банки проверку на юридические риски недвижимости не проводят.
Риэлторы занимаются проверкой квартиры поверхностно, потому что большинство риэлторов не являются юристами. Агентства недвижимости редко проводят глубокую проверку, и еще реже предоставляют отчеты на юридическую чистоту квартиры (либо делают это за большие деньги).
При получении ипотеки, банки проверяют квартиры только на факт возможной успешной перепродажи, в случае если клиент не оплачивает ипотеку. При этом банки проверку на юридические риски недвижимости не проводят.
Риэлторы занимаются проверкой квартиры поверхностно, потому что большинство риэлторов не являются юристами. Агентства недвижимости редко проводят глубокую проверку, и еще реже предоставляют отчеты на юридическую чистоту квартиры (либо делают это за большие деньги).
Главная проблема - покупатель теряет свои деньги и не получает квартиру. Покупателю приходится подавать в суд на продавца, у которого, скорее всего, уже нет денег для возврата по договору купли-продажи.
Рассмотрим 15 самых важных рисков:
- Ограничения на регистрационные действия
Установление запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью препятствует совершению сделок, направленных на отчуждение имущества в любой форме, в том числе путем продажи.
- Нахождение в залоге
Если квартира находится в залоге, то новый владелец может ее просто потерять, так как если продавец не снимет обременение, то банк или другая организация, у которой недвижимость в залоге, может изъять и продать ее.
- Арест
Если продавец продает квартиру находящуюся в аресте, то, скорее всего, сделка купли-продажи может затянуться или вообще сорваться.
- Проверка продавца на дееспособность
После совершения сделки купли-продажи инициатором ее расторжения выступает продавец, и, на основе документов о его недееспособности, сделка признается недействительной, квартира отходит обратно продавцу, а деньги можно вернуть только через суд.
- История по правообладателям
Если объект продавали несколько раз за последние 3 года - задумайтесь. Возможно после сделки "всплывут" наследники на квартиру или третьи лица, оспаривающие сделку.
- Махинации продавца на получение задатков
Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей, чтобы уберечься от этого, нужен опытный юрист в области недвижимости.
- Обременение ипотекой
Если обременение большое, то сделку провести тяжело.
- Банкротство продавца
Если продавец банкрот, то он не имеет права продавать квартиру.
- Судебные споры
Может повлиять на продолжительность процесса сделки купли-продажи.
- Подлинность правоустанавливающих документов на квартиру
О сделке не может быть и речи, если документы не подлинные или не совпадают при сверке с официальными данными из Росреестра.
- Массовая регистрация
- Судебные процессы по объекту
- В списке на снос
- Проверка несовершеннолетних
- Незаконное строительство
Как избежать распространенных ошибок
Если вы уже нашли квартиру и выходите на сделку, можете самостоятельно заказать выписку ЕГРН или отчет из ЕГРН по кадастровому номеру или адресу и сверить данные - кому принадлежит квартира, является ли продавец собственником и есть ли обременения. Но стоит учесть, что в выписках ЕГРН находится не вся информация для оценки рисков.
Если вы уже нашли квартиру и выходите на сделку, можете самостоятельно заказать выписку ЕГРН или отчет из ЕГРН по кадастровому номеру или адресу и сверить данные - кому принадлежит квартира, является ли продавец собственником и есть ли обременения. Но стоит учесть, что в выписках ЕГРН находится не вся информация для оценки рисков.
Для более полной картины вы можете заказать отчет о рисках. Проверка квартиры и собственника проводится в базах Росреестр, ФССП, МВД, ИФНС, Суды и т.д. нашим юридическим отделом с многолетним стажем в области недвижимости. По результатам проверки мы составляем Отчёт о юридических рисках.
PDF документ: Образец
Срок исполнения: ~12ч. (макс. 72ч.)
Стоимость: от 249 руб.
Отчёт о рисках позволит вам проверить как объект, так и всех собственников:
- ФИО всех собственников с 1998 года
- Серию и номер свидетельства о регистрации
- Даты перехода прав
- Обременения (арест/залог
- Кадастровую стоимость
- Задолженность собственников
- Проверка действительности паспорта
- Банкротство
- Судебные разбирательства
- В списке на снос
- Массовая регистрация
1
Сбор данных по объекту и собственнику из открытых источников
Источники: Росреестр, ФНС, ФССП, МВД, Арбитражные суды, Суды общей юрисдикции, Росфинмониторинг.
2
Указываем на риски, которые являются значимыми при совершении сделок.
Даём рекомендации по уменьшению возможных рисков при их наличии.
3
Включает отдельно отчеты
- Отчет о переходе прав
- Отчет о объекте